La maggior parte della gente dedica più tempo a evitare i problemi che a tentare di risolverli

La maggior parte della gente dedica più tempo ad evitare i problemi, che a tentare di risolverli (H. Ford)

giovedì 18 febbraio 2016

Riscatto alloggio ERP - Diritto assegnatario - Limiti - Subentro tra enti - A titolo particolare

Corte di Appello di Ancona, Sez. II civ., 5 febbraio 2016, n. 148

Interessantissima pronuncia in materia di diritto al riscatto degli alloggi pubblici.

 
(Diego Velasquez, Venere e Cupido)
 
 

La determinazione del prezzo di cessione di un alloggio di edilizia pubblica attraverso un criterio legale di individuazione senza alcun margine di discrezionalità per l’ente alienante, delle modalità di pagamento dello stesso e l’accettazione della proposta formulata dall’Istituto, tempestivamente accettata, non comportano la maturazione del diritto di conseguire l'acquisto dell'immobile già occupato dal richiedente. Di conseguenza non è applicabile nella fattispecie l’art. 2932 c.c., non sussistendo in capo all’IACP neanche un obbligo a contrarre.

La domanda di acquisto presentata dall’assegnatario ai sensi della legge n. 560/1993 non attribuisce alcun diritto in ordine all’effettiva cessione dell’alloggio, neppure determinando a carico del predetto Istituto l’obbligo di alienazione, rimanendo nella piena discrezionalità di quest’ultimo ogni decisione in proposito, tenuto conto della necessaria verifica dei requisiti di legge in ordine alle condizioni personali del richiedente  ed alla determinazione dei prezzo di cessione.
Invero sin dal 1992 la Suprema Corte (Cass. sez. un. n. 12389/1992; Cass. n. 3776/1995) ha chiarito che il diritto all'assegnazione in proprietà diventa definitivo e incontestabile solo quando sia concluso il procedimento amministrativo introdotto dalla domanda di riscatto, cioè quando l’ente assegnante abbia comunicato l'accettazione e la determinazione del prezzo di cessione, senza che siano, a tal fine, sufficienti né il mero invito al riscatto non accompagnato da siffatta comunicazione, né la mera dichiarazione di avvenuta ricezione della domanda, quand'anche contenente l’indicazione del prezzo (v. in termini, in particolare, Cass. sez. un. n. 11334/2007; Cass. n. 18732/2005; Cass. n. 9718/2003).
Né varrebbe obiettare che l’accettazione della domanda di riscatto cosi come la comunicazione del prezzo definitivo non sarebbero riferibili alle situazioni, come quella in esame, in cui il prezzo sia predeterminabile in base alla legge che stabilisca parametri vincolanti al riguardo: l'obiezione è agevolmente superabile se si considera che quei criteri, se è vero che non lasciano all'ente margini di discrezionalità, richiedono, comunque, momenti di accertamento e valutazione, ancorché soltanto tecnica, da effettuare in concreto e con riguardo alla singola operazione; soltanto all'esito dei relativi accertamenti il prezzo di cessione resta determinato e forma oggetto di comunicazione all'assegnatario, in tal modo divenendo evidente la differenza tra prezzo previsto (cioè già stabilito direttamente) dalla legge e prezzo semplicemente determinabile in base ai criteri dalla stessa regolati, ma destinati ad operare in base agli accertamenti ed alle valutazioni del caso (v. Cass. n. 13431/2005; Cass. n. 3371/2000).
Si deve, quindi, ribadire che il diritto a conseguire la cessione sorge in capo all'assegnatario in locazione sorge solo con l’accettazione della sua domanda.
La natura potestativa del diritto sta a significare che l'interesse dell'assegnatario ad ottenere la trasformazione del rapporto da assegnazione in locazione ad assegnazione in proprietà è tutelato in via diretta, senza margini di discrezionalità da parte della Pubblica amministrazione, la quale non può opporsi (v. Cass. n. 800/ 1997); questo non significa, tuttavia, che tale diritto includa anche il potere dell'assegnatario di modificare, con la semplice domanda di riscatto, la sfera giuridica dell'ente proprietario o gestore che verserebbe altrimenti in una situazione di soggezione non configurabile nel quadro normativo di riferimento, essendo pur sempre necessaria - come s'è detto — l'accettazione e la comunicazione del prezzo all‘assegnatario (nel senso che alla proposta di assegnazione in proprietà non possa attribuirsi un effetto obbligatorio corrispondente a quello derivante da un contratto preliminare di vendita, cfr. Cass. n. 7690/2005).
In definitiva va escluso che, qualora sia mancata l’accettazione della domanda di cessione, i richiedenti l’assegnazione in proprietà possano invocare, a norma dell‘art. 2932 c.c., l’esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita non concluso mediante una sentenza che ne produca gli effetti: ciò non tanto per la connotazione pubblicistica che caratterizza la fattispecie, quanto per l’impossibilità di riscontrare in essa i caratteri strutturali di un’obbligazione di fare suscettibile di essere eseguita per il tramite dell’azione costitutiva di cui trattasi.
A questo proposito è sufficiente considerare che il rapporto che sorge tra le parti a seguito della domanda non è assimilabile a quello che sorge da un contratto preliminare, né le parti possono vantare specifici diritti soggettivi e obbligazioni di cui si possa predicare la eseguibilità in forma specifica: vi è un obbligo a contrattare da parte dell'Amministrazione, non già un obbligo a stipulare il contratto (così Cass. n. 7690/2005 cit,).
È opportuno puntualizzare, altresì, che con l’accettazione della domanda si conclude il procedimento amministrativo da cui dipende il sorgere e la concretizzazione del diritto alla cessione, mentre per il trasferimento della proprietà è, comunque, necessario un successivo atto traslativo da stipularsi in forma scritta dal legale rappresentante dell’ente alienante e dai singoli assegnatari conduttori degli alloggi (v. Cass. n. 6852/2011) per cui, in materia di trasferimento in proprietà di alloggi di edilizia economica e popolare, qualora tale trasferimento sia stato deliberato da parte dell’ente proprietario, la comunicazione agli assegnatari in locazione del prezzo di riscatto, determinato, ai sensi della medesima legge, con delibera dell'organo competente dell’ente locale, non produce un effetto perfezionativo del contratto traslativo di vendita o del preliminare di tale atto, ma costituisce il provvedimento finale del procedimento amministrativo avente effetto ricognitivo del diritto, attribuito dalla legge agli assegnatari, di acquistare l‘alloggio al medesimo prezzo con successivo atto traslativo da stipularsi dal legale rappresentante dell’ente locale e dai singoli assegnatari conduttori degli alloggi (v. pure Cass n. 16628/2008, Cass. n. 26936/2006, Cass. n. 9399/ 1992).
Di conseguenza gli appellanti non possono legittimamente reclamare iure successionis il preteso diritto, non essendosene perfezionato alcuno nel senso richiesto in capo al loro dante causa.
D'altronde (v. Cass. n. 18738/2004) il diritto dell’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica alla cessione in proprietà dell’alloggio stesso non è trasmissibile iure hereditatis, in quanto trattasi di un diritto strettamente correlato alle condizioni personali del titolare, che la legge attribuisce direttamente, in caso di morte dell’assegnatario, solo a determinati congiunti del medesimo e a certe condizioni rimesse al preventivo accertamento dell’istituto a ciò preposto.
Quanto all’acquisto del diritto iure proprio, l’articolo 1, comma sesto, della citata legge n. 560/ 1993 stabilisce che "hanno titolo all’acquisto degli alloggi gli assegnatari o i loro familiari conviventi", per cui, nel caso in esame, difetta del tutto il requisito della convivenza (l’assunto è incontestato), di modo che gli appellanti non possono legittimamente vantare alcuna autonoma pretesa di acquisto.
Infine, deve escludersi il riconoscimento di qualsiasi richiesta a titolo risarcitorio, posto che risulta pacifica la circostanza che l'immobile in questione era divenuto di proprietà dell’Istituto convenuto soltanto in forza di contratto pubblico-amministrativo del marzo 2002, legittimante la disponibilità del bene da parte del medesimo Istituto soltanto a partire da tale data, ciò che consente di escludere un "comportamento colposo" a questo attribuibile.
 
Il subentro dell’E.R.A.P. della Provincia di Fermo ai sensi di legge (articolo 29, secondo comma, della legge regionale n. 36/2005) all’E.R.A.P. della Provincia di Ascoli Piceno in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi riguardanti immobili ricadenti nel territorio della provincia di Fermo, costituisce sul piano processuale, un fenomeno successorio riconducibile all'articolo 111 c.p.c. e pertanto, trattandosi di successione nel diritto controverso avvenuta nel corso del giudizio, la menzionata disposizione, nel prevedere la prosecuzione del processo tra le parti originarie, esclude che divenga litisconsorte necessario il successore a titolo particolare, il quale, tuttavia, oltre che spiegare l’intervento volontario, può assumere la qualità di parte per effetto di chiamata in causa su iniziativa degli altri contendenti.