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La maggior parte della gente dedica più tempo ad evitare i problemi, che a tentare di risolverli (H. Ford)

domenica 1 settembre 2013

Locazione-Restituzione del bene-Rifiuto del locatore-Per gravi danni o modifiche-Legittimità-Conseguenze

Cass. civ. Sez. III, Sent., 24-05-2013, n. 12977

Risalente giurisprudenza (Cass. nn. 3786/1968, 9581/1970 e 3210/1971), poi costantemente seguita (ex coeteris, da Cass. nn. 6798/1993 e 6856/1998) e più recentemente Cass. n. 16685/2002 (cui adde Cass. n. 5459/2006), ha affermato il principio secondo il quale, nell'ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poichè l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

La citata Cass. n. 958/1970 ha in particolare chiarito che, nell'ipotesi in cui il locatore ottenga contro il conduttore sentenza di condanna, oltre che al rilascio della cosa locata, anche al risarcimento del danno consistente nella spesa da erogare per l'esecuzione delle opere necessarie a ripristinare la conformità dello stato della cosa locata a quello esistente all'inizio della locazione - conformità alterata dal conduttore con trasformazioni od innovazioni o con la mancata esecuzione, contrattualmente assunta, delle riparazioni eccedenti la piccola manutenzione - il rifiuto del locatore di accettare l'offerta di restituzione della cosa locata è ingiustificato e quindi illegittimo dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza.

La conclusione è allora nel senso che, se il conduttore abbia arrecato all'immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell'economia del contratto, sia necessario l'esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell'art. 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta (su tale ultimo punto cfr., ex multis, Cass. n. 1941/2003).

Va soggiunto che l'applicazione del suddetto principio non può ritenersi incondizionata ed automatica. Non potrà ad esempio comportare la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Potrà altresì tenersi conto della situazione economica del locatore, in ipotesi in grado di affrontare senza particolari difficoltà le spese di ripristino, e per tale via escludersi che il rifiuto di ricevere la restituzione sia legittimo, con conseguente esclusione della mora debendi del conduttore.