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La maggior parte della gente dedica più tempo ad evitare i problemi, che a tentare di risolverli (H. Ford)

giovedì 23 luglio 2009

Società immobiliari - Interessi passivi mutui immobili - Deducibilità


 


L’articolo 1, comma 35, della legge finanziaria per il 2008 ha chiarito -con norma di interpretazione autentica -che gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione dei beni immobili (cd. “immobili­patrimonio”), che non costituiscono beni strumentali all’attività d’impresa né beni merci concorrono alla determinazione del reddito d’impresa, diversamente da quelle spese e da quei componenti negativi per i quali vale la previsione di indeducibilità assoluta di cui all’articolo 90, comma 2, del TUIR. Conseguentemente, per i soggetti IRES gli interessi passivi di finanziamento contratti per l’acquisto degli immobili-patrimonio sono deducibili nei limiti e alle condizioni previste dall’articolo 96 del TUIR.


Ai sensi del successivo comma 36 dell’articolo 1 della legge finanziaria per il 2008, tuttavia, non rilevano ai fini dell’articolo 96 del TUIR (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.


Ciò premesso, preme sottolineare che l’ambito soggettivo di applicazione del comma 36 citato è limitato alle cd. “immobiliari di gestione”. Come chiarito dalla risoluzione n. 323/E del 9 novembre 2007, sono immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio” e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente.


Per quanto concerne, inoltre, l’ambito oggettivo della disposizione in esame si ritiene che, con la locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, il legislatore faccia riferimento sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto.


Affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovi applicazione è necessario, inoltre, che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione.


Si ritiene, pertanto, che gli interessi passivi corrisposti per l’acquisto o la costruzione di immobili destinati alla locazione e garantiti da ipoteca, da parte di una società che opera nel settore immobiliare, secondo la definizione sopra specificata, non siano soggetti ai limiti di deducibilità previsti dall’articolo 96 del TUIR e risultino integralmente deducibili dal reddito d’impresa indipendentemente dalla tipologia di immobile (patrimoniale o strumentale per natura) al quale si riferisce il finanziamento.


Per completezza, si precisa che le medesime considerazioni valgono nell’ipotesi in cui gli immobili, oggetto di locazione, siano detenuti in virtù di un contratto di leasing. Ciò al fine di “assicurare nel tempo, in relazione alle mutevoli condizioni di mercato, la necessaria neutralità fiscale della scelta aziendale tra acquisizione dei beni proprietà e in leasing” (cfr. relazione ministeriale al decreto legge n. 414 del 1989; circolare del 17 ottobre 2001, n. 90/E; risoluzione del 25 febbraio 2005, n. 27/E; risoluzione del 10 maggio 2004, n. 69/E; risoluzione del 23 febbraio 2004, n. 19/E; risoluzione del 17 dicembre 2007, n. 379).